Броят на заявените жилищни кредити продължава да нараства, като регистрираното увеличение през 2023 г. надхвърли 18%. Този стремителен ръст се дължи предимно на изключително ниските лихвени ставки.
Източник на изображение: Canva
Всички ключови участници на пазара за недвижими имоти внимателно обсъждат и преценяват възможните последствия, които биха могли да възникнат, ако лихвите започнат да се повишават.
Само лихвата ли влияе на достъпността на кредитите?
Банките предварително установяват изисквания, които кандидатите за кредитиране трябва да изпълнят. Те извършват стриктен преглед на заявленията, преди да се обсъждат размера на заема, лихвите и условията за връщане на средствата.
Първичното пресяване на кандидатите играе ключова роля, като преминаването през този стъпаловиден процес може да доведе до понижаване достъпността на жилищните кредити дори ако лихвите останат непроменени.
Критериите за оценка включват доходите, задлъжнялостта, атрактивността на имота, кредитната история, както и възможността за самоучастие от страна на кандидатите.
От кои фактори зависи достъпността до ипотечни заеми?
Кои са основните фактори, които банките вземат предвид при отпускането на ипотечен заем? Предстои да разберем сега:
Съотношението „дълг – доходи“
Това се отнася до процентната част от вашия чист месечен доход, която може да бъде отделена за вноската по жилищен кредит. В благоприятни периоди някои банки са склонни да одобрят дори до 60% от дохода за тази цел. Въпреки това, ако този процент намалее например до 30%, това може да има въздействие в друга посока – при един и същ доход можете да получите два пъти по-малък жилищен кредит или пък такъв, който да изплатите за два пъти по-дълъг срок.
Процентът самоучастие
Самоучастието представлява вашите лични средства, които планирате да вложите в имота. Банките могат да изискат самоучастието ви да бъде около 10% от общата цена на имота. Това означава, че кредитът срещу ипотеката ще покрива приблизително 90% от стойността на жилището. В последните години обаче изискванията често са много различни и няма унииверсални такива.
В договарянето на ипотека и потребителски заем понякога може да се игнорира изискването за самоучастие. Така става възможно да закупите имот и без предварително спестени средства. Това явление, известно като „нулево самоучастие“ или „100% финансиране“, позволява на купувачите да придобият имот, без да е необходимо да вложат лични средства.
Източник на изображение: Canva
Характеристиките на купувания имот
Всеки субективен фактор оказва влияние върху крайната оферта с различна тежест. Кредитната политика на конкретната банка може да завиши значението на собствените характеристики на имота като критерий. Това означава, че банките могат да обърнат по-голямо внимание на фактори, свързани с качеството и атрактивността на самия имот, когато решават дали да одобрят кредита, вместо на вашата кредитна история и платежоспособност например.
Акт 15 и Акт 16
Определяйки кредитните условия, банките често заемат становище за ограничаване на финансирането по незавършени строежи особено ако сградата няма издадени Акт 15 или заветния Акт 16.
Често банките провеждат предварителни проучвания на строителите и поддържат списъци с тези, които считат за надеждни или с които вече имат успешни финансови отношения.
Ако продавачът на незавършен имот не попада в този списък или няма добра репутация в строителната индустрия, това може да представлява пречка за получаване на ипотечен заем.
Пазарна стойност
Банките оценяват текущата пазарна стойност на имота, служещ като обезпечение за кредита. Ако пазарната стойност на имота е по-ниска от сумата на кредита, това може да доведе до ограничения в размера на кредита или до изискване за по-голямо самоучастие от страна на кредитополучателя.
Ликвидност
Ликвидността на имота се определя от способността му да бъде бързо и лесно продаден на пазара. В малките и отдалечени селища ликвидността обикновено е по-ниска, което може да бъде свързано с по-малкото търсене на пазара.
Допълнителни фактори при отпускане на жилищни кредити
Надеждност на клиента
Когато кандидатствате за ипотечен заем за покупка на имот, вашата надеждност като клиент обикновено се оценява на базата на различни лични характеристики. Някои от тези фактори включват:
Възраст
Банките предпочитат заемополучатели, които не са твърде млади (под 25 години), но същевременно не са и твърде възрастни (които са далеч от пенсионна възраст), става ли въпрос за дългосрочно кредитиране.
Семейно положение
Семейното положение може да окаже влияние върху оценката за надеждност на кредитополучателите. Семейните хора често се считат за по-стабилни и отговорни, а и техният доход е двоен, т.е. те обикновнео са и съдлъжници по заема.
Източник на изображение: Canva
Финансово поведение
Банката обикновено проучва вашето финансово поведение и привързаност към здравословни финансови практики. Някои от аспектите, които могат да бъдат оценени, включват:
Управление на приходите и разходите
Анализът на извлеченията от вашите сметки и банкови карти (ако теглите кредит от обслужващата ви банка например) може да даде представа за вашите навици за приходите и разходите си.
Кредитна история
Редовното и своевременно изплащане на предишни кредити обикновено се счита за положителен сигнал. Банката може да оцени колко задлъжнели сте в момента и какво е съотношението между вашия доход и месечните вноски по всички кредити.
Професия и перспективи за реализация
Професии, в които доходите са стабилни, а перспективите за кариерно развитие – високи, често се считат за облагодетелствани. Това включва ангажираност в сектори като информационни технологии, инженеринг, финанси, здравеопазване и други. Тези фактори обаче далеч не са базисни – взети предвид, те само могат да бъдат от полза за кредитополучателя.
Трудова история
Стабилна и успешна трудова история може да увеличи доверието на банката във вас като клиент.